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게스트하우스 건물, 부동산 구하기

 

게스트하우스를 하기 위해서는 무엇보다 게스트하우스를 운영할 집, 건물이 필요하다. 다만 집을 구할 때 몇 가지 고려해야 사항이 있다. 법률상 게스트하우스는 정의되어 있지 않기 때문에 이름을 게스트하우스로 사용하더라도 농어촌민박업이나 일반숙박업 등으로 등록 후 영업을 해야 한다. 따라서 집을 구하기 전 각 업종별 법령과 제한에 대한 이해가 필요하다. 농어촌민박업으로 게스트하우스를 운영하려고 하는데 주택이 아닌 상가를 계약했다면 농어촌민박업 허가가 나오지 않는다. 또한 농어촌지역이 아닌 동지역에 있는 집을 구했다면 역시 마찬가지로 농어촌민박업으로 영업이 불가하다.

 


1. 법 제도상 숙박시설의 유형 분류

 

가. 농어촌민박업 : 주거업무시설군 중 주택
* 농어촌지역에서만 가능, 연면적(230m² 미만) 제한

나. 외국인관광 도시민박업 : 주거업무시설군 중 주택
* 외국인만 숙박 가능(내국인 숙박불가), 연면적(230m² 미만) 제한

다. 일반숙박업 : 영업시설군 중 숙박시설
* 상업지역 내, 학교환경위생 정화구역 외 등의 제한 적용

라. 관광숙박업 : 영업시설군 중 숙박시설
* 상업지역 내, 학교환경위생 정화구역 외 등의 제한, 일정 객실 수/면적 이상의 규모 필요

 


위에 정리한 숙박시설의 유형 분류에서 보면 알 수 있듯, 농어촌민박업과 외국인관광 도시민박업보다는 일반숙박업(흔히 말해 모텔)이 제한이 더 많으며, 일반숙박업보다는 관광숙박업(흔히 말해 호텔)의 인허가 절차 까다롭다. 따라서 소자본으로 게스트하우스를 시작하려고 한다면 농어촌민박업이나 외국인관광도시민박업으로 게스트하우스를 시작하는것이 가장 쉽고 저렴한 방법이다. 다만 규모의 제한(230m² 미만)이 있기 때문에 수익적인 면에는 많은 제한이 따른다.

 


게스트하우스 적용 법규, 숙박 시설 유형 분류
https://kangdbang.tistory.com/41

 

농어촌민박업 허가 관련 법규 법령 요건
https://kangdbang.tistory.com/76

 


2. 건축물 용도 시설군, 세부 용도

 

가. 자동차 관련 시설군 : 자동차 관련 시설
나. 산업 등 시설군 : 운수시설, 창고시설, 공장, 위험물저장 및 처리시설, 자원순환 관련 시설, 묘지 관련 시설, 장례식장
다. 전기통신시설군 : 방송통신시설, 발전시설
라. 문화집회시설군 : 문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설
마. 영업시설군 : 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
바. 교육 및 복지시설군 : 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설
사. 근리생활시설군 : 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(다중생활시설 제외)
아. 주거업무시설군 : 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정 및 군사시설
자. 그 밖의 시설군 : 동물 및 식물 관련 시설

 

* 하위(자)시설군에서 상위(가)시설군으로 용도 변경은 허가
* 상위(가)시설군에서 하위(자)시설군으로 용도 변경은 신고
* 용도 변경시 건폐율, 용적율, 주변(학교 등)에 따라 용도 변경이 제한될 수도 있음

 

건축물 용도변경, 토지이용규제정보서비스
http://luris.molit.go.kr/web/actreg/lawlanguage/WebLawLanguageView.jsp?termsNo=00024&termsIndexNm

 

 


 

상가를 용도 변경하거나 기존에 운영되는 모텔을 게스트하우스로 사용하는 방법도 있으나 절차가 복잡하였고, 무엇보다 많은 자금이 필요했다. 그래서 강다방은 농어촌민박업으로 게스트하우스를 운영하기로 결정했고, 읍면지역인 주문진에서 주택 용도의 건물을 찾았다.

 


게스트하우스 지역 선정하기
https://kangdbang.tistory.com/87

 


게스트하우스를 할 집을 찾아다니면서 허탕을 치는 경우가 많았다. 일단 도시가 아니었기 때문에 매매나 월세가 나온 물건 자체가 적었다. 또한 농어촌민박업은 단독주택, 다가구주택에서만 가능하기 때문에 우리가 흔히 생각하는 상가, 아파트, 빌라, 연립은 모두 선택지에서 제외되었다. 하지만 여기서 끝이 아니었다. 시골이라 그런지 어렵게 괜찮은 집을 찾았는데 무허가건물인 경우도 많았는데 이때의 허탈함은 이루 말 할 수 없다.

 

무허가 건물 또는 용도는 건축물대장을 발급해보면 알 수 있다. 그러던 어느날 건축물대장을 발급하지 않고도 휴대폰으로 바로 건축물 용도/시설을 확인 할 수 있는 앱을 알게 되었다. 아래 씨:리얼(한국토지주택공사, LH공사)이라는 앱을 통해 건물이 위치한 구역, 면적, 용도 등을 바로 확인 할 수 있다.

 


씨:리얼 (구 온나라부동산)
구글 플레이 https://play.google.com/store/apps/details?id=kr.go.onnara.portal&hl=ko
앱 스토어 https://itunes.apple.com/kr/app/%EC%94%A8-%EB%A6%AC%EC%96%BC/id823492313

 


게스트하우스에 적합한 집을 구했다면 등기부등본을 통해 근저당 등을 확인하고 계약 후에는 확정일자를 받는 것이 좋다. 또한 자가가 아닌 임대 건물로 게스트하우스를 운영할 경우, 사전에 집주인의 동의를 받고 계약서 작성시 농어촌민박업(게스트하우스)를 운영해도 좋다는 문구를 삽입하는 것을 추천한다.

 

강다방이 찾는 집은 비싸지 않은 집이어서 그랬는지 주변 부동산에서는 큰 관심을 가져주지 않았다. 그래서 직방과 다방 등의 온라인 거래 사이트와 교차로, 벼룩시장 등 지역 종이신문, 길가를 걷다가 붙여놓은 매매/월세 종이를 통해 개인적으로 집을 알아보러 다녔던 것 같다. 특히 지역 종이신문에는 예상보다 많은 물건들이 올라와 아직도 종이신문을 이용하는 사람이 많다는 새로운 사실을 배울 수 있었다.

 

게스트하우스를 할 집을 구하며 한 가지 아쉬웠던 점이 있었다면, 빈 집과 빈 상가는 많은데 가격을 낮추지 않고 빈 건물로 그대로 방치하는 곳이 많았다. 집 값이 지금보다 조금 더 낮다면 보다 많은 젊은이들이 새로운 도전을 시도해 볼 수 있지 않을까 싶다. 그게 사회 전체적으로 보았을 때 더 가치 있을텐데 하는 생각이 들었다. 게스트하우스를 준비하며 가장 오랜 기간이 걸렸고 가장 힘들어던 순간은 게스트하우스를 할 건물, 집을 구하는 것이었다... 게스트하우스를 위해 또는 다른 업종의 자영업을 준비하며 이 글을 읽는 모든 분들에게 행운이 있기를 빈다!

 

 

 

 



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