게스트하우스 창업을 준비하며 참고했던 상권 분석 사이트, 도구

 

 

Mike Petrucci

 

 

게스트하우스 창업을 준비하며 참고했던 상권 분석 사이트, 도구

 

 

게스트하우스 창업을 준비하며 어디에 게스트하우스를 열 것인지 참 많이 고민했었다. 아마 이 글을 보는 여러분들도 창업이나 장사를 시작할 때 어디에서 할 지 고민이 많으리라 생각한다. 이번 글은 이전에 작성했던 지역 선정하기와 건물 집 구하기의 중간 단계라고 생각하면 쉬울 것 같다.

 

 

게스트하우스 창업 순서

지역 선정 > 상권 분석 > 건물 구하기

 

 

게스트하우스 지역 선정하기
https://kangdbang.tistory.com/87

게스트하우스 지역 선정하기

 

게스트하우스 건물, 집, 부동산 구하기
https://kangdbang.tistory.com/270

게스트하우스 건물, 집, 부동산 구하기

 

 

상권 (商圈)

대상 상가가 흡인할 수 있는 소비자가 있는 권역으로, 상업활동을 성립시키는 지역조건이 구비된 공간적 넓이를 말한다. 이것은 주민의 생활과 그 지역에서 생기는 지역적인 경제공간이며, 손쉽게 생활편익을 얻을 수 있는 소비자의 생활행동 공간이다. 그 범위 안에서 소비자들은 편익을 향수하고 기업은 기업목표를 달성한다. 대체로 상권은 소비자들의 생활공간을 기반으로 하여, 도시보다도 훨씬 넓은 경제공간, 즉 지역경제를 형성한다. 상권을 통해 다음과 같은 사실을 알 수 있다. ① 어떤 쇼핑지역을 이용하는 소비자 수는 그 쇼핑지역으로부터 거리에 따라 차이가 난다. ② 소비자가 상이한 여러 쇼핑지역을 이용하는 것은 각 쇼핑지역에서 제공하는 상품의 종류와 질이 다르기 때문이다. ③ 쇼핑지역의 흡인력은 경쟁하는 쇼핑지역의 원근에 영향을 받는다. 상권이라는 말과 유사하게 쓰는 말은 시장권·세력권·의존권·영향권·지배권·상세권 등이 있다. 이 중 시장권은 수요권과 공급권의 양면에서 성립하는 것으로, 경영학 쪽보다는 경제학의 입장에서 보는 말이다. 상권은 기업이 주체가 되어 보는 개념이다. 지리학에서는 의존권 또는 세력권 등으로 말한다.

[네이버 지식백과] 상권 [商圈] (부동산용어사전, 2011. 5. 24, 방경식)

https://terms.naver.com/entry.nhn?docId=586131&cid=42094&categoryId=42094

상권

 

 

상권 분석 사이트, 도구

 

 

1. 지도

 

지도는 지역 상권을 가장 잘 보여주는 매체 중 하나이다. 지도에는 주요 관광지와 공공기관, 시설 등이 표시되어 있다. 실제 지역을 탐사하기 전, 지도를 통해 어디에 무엇이 있는지 확인 할 수 있다. 주문진은 강릉시에 속해있는 읍으로 강릉시 가장 북쪽에 위치해있고 주문진 북쪽으로는 양양군이 접해있다. 지도를 조금 확대해서 보면 주문진항을 중심으로 읍내가 형성되어 있고 북쪽으로는 주문진 해변과 양양 남애 해변이, 남쪽으로는 영진 해변이 있다.

 

 

카카오맵

https://map.kakao.com/

카카오맵

 

 

 

 

2. 탐방

 

지도로 보았던 지역을 직접 방문해서 보는 것은 굉장히 중요하다. 지도에서는 그냥 해변으로 보이는 곳이 실제로 가보면 걸을 수 없는 해변일 수도 있고, 지도만 가지고 그 지역이 가진 분위기를 파악하기 어렵다. 강다방은 게스트하우스를 시작할 지역을 주문진으로 선정 한 뒤, 주문진으로 이주 후 몇 달을 생활하며 게스트하우스를 시작할 건물과 위치를 고민했다. 처음 주문진을 여행할 때는 보이지 않았던 마트와 은행, 병원의 위치가 보이기 시작했고, 어디에 음식점들이 모여있고 카페가 있는지 알게 되었다.

 

주문진 상권은 크게 3부분으로 구성되어 있었다. 하나는 주문진항과 주문진 버스터미널 근처의 읍내, 다른 하나는 주문진 북쪽에 위치한 주문진 해변, 마지막으로 주문진 남쪽에 위치한 영진(정확히 말하면 강릉시 연곡면 영진리로 행정구역이 주문진읍은 아니다)이었다.

 

주문진항과 주문진 버스터미널 근처에는 시장과 마트가 위치해있어 생활하기 편리했고, 주문진에 있는 대부분의 음식점이 위치해있었다. 무엇보다 버스터미널이 위치해 다른 도시에서 이동하기 편했다. 주문진 읍내 상권을 좀 더 세분화해보면 주문진항과 읍사무소가 있는 지역과 버스터미널과 강원도립대학이 있는 두 곳으로 나눌 수 있는데, 개인적으로 판단하기에 상권이 주문진항쪽에서 터미널 쪽으로 이동하고 있는 것 같다. 아무래도 주문진 버스터미널 쪽에는 중고등학교와 대학이 있어 주문진에서 가장 젊은 느낌이 강한 지역이다.

 

 

주문진 상권 분류

주문진 읍내 (주문진항, 버스터미널) : 교통편이 좋고 생활하기 편리함. 해변이 있는 바다가 아닌 항구가 있는 바다.

주문진 해변 (소돌항) : 넓은 모래사장이 존재함. 상대적으로 음식점, 마트 등 편의시설이 없음

영진 해변 : 넓은 모래사장과 커피거리가 위치해있음. 상대적으로 음식점, 마트 등 편의시설이 없고 주문진읍내와 멈.

 

 

주문진 북쪽에 위치한 주문진 해변은 마을 가까이에 넓은 모래사장이 있어 여행자들에게는 매력적인 곳이지만 주변에 마트나 음식점이 없어 생활하기에는 불편했다. 또한 밤에는 인적이 많지 않고, 대체적으로 오래되고 무허가로 지어진 건물들이 많았다. 주문진 남쪽에 위치한 영진 해변은 주문진 해변보다 규모는 작지만 커피거리가 형성되어 있어 여행자들을 유인할 매력이 있었다. 하지만 대규모 아파트 단지 외에 주택은 거의 없어 합법적으로 게스트하우스를 운영할 수 있는 건물을 찾을 수 없었다. 인지도 역시 주문진에 비해 떨어지는 편이라 게스트하우스 홍보 외에 지역에 대한 홍보도 극복해야 할 것으로 판단했다.

 

 

 

 

 

 

3. 상권 분석 사이트, 도구

 

 

소상공인시장진흥공단 상권정보
http://sg.sbiz.or.kr/

http://sg.sbiz.or.kr/

 

 

소상공인시장진흥공단 상권정보 시스템으로 본 주문진

 

 

지도와 탐방으로 파악한 주문진의 세부 상권을 소상공인시장진흥공단 상권 정보 시스템에 입력하여 분석해보았다. 1단계 지역을 선택 후, 2단계 세부 상권을 그리고 마지막으로 3단계 상권을 분석할 업종을 선택하면 된다. 게스트하우스는 숙박업이긴 한데 호텔이나 모텔과는 주이용객도 다르고 성격도 다르다. 따라서 업종을 선택 할 때, 숙박업에 있는 호텔이나 모텔 대신 돈가스, 스테이크, 스테이크 업종을 선택했다. 지금은 조금 생각이 달라졌지만, 당시에는 주문진으로 오기 바로 전 제주도에서 스텝으로 생활했던 게스트하우스 주변에 양식 음식점이 있었던게 영향을 줬던 것 같다. 스파게티나 수제버거 등이 잘 되면 게스트하우스를 이용하는 수요도 있을 것이라 생각했다.

 

 

 

 

 

먼저 상권에 대한 개요가 나온다. 상권정보 시스템에 의하면 주문진 읍내(터미널)과 영진 해변 상권은 모두 상업, 업무 밀도가 매우 낮으며 주거시설 밀도가 낮은 저밀주거지역이었다. 주문진 해변 쪽 상권은 주거, 상업 등 어느 곳에도 속하지 않는 산, 수계 등의 기타지역으로 나타났다.

 

 

 

 

다음 인구로 유동인구를 분석해보면, 유동 인구가 가장 적은 곳은 영진 해변 상권이었고, 상권을 분석한 세 곳 모두 50대 60대의 인구 비율이 가장 높았다. 그래프를 자세히 보면 10대부터 40대까지는 영진 상권이 가장 높은 수치를 나타내고 50대부터는 주문진 해변 상권이 가장 높은 유동인구 수치를 보여준다.

 

좀 과장해서 말하면... 주문진을 서울이라 했을 때, 영진은 일산 또는 분당(?)과 같은 신도시 느낌이 강하다. 영진리에는 꽤 큰 아파트 단지가 있는데, 주문진에서 장사하는 많은 분들이 영진 아파트 단지에서 거주하고 있다. 따라서 영진 상권에서 10대부터 30대까지의 유동인구 비율이 가장 높게 나온 것으로 판단된다.

 

또 한 가지 특이한 점은 토요일과 일요일에는 주문진 상권의 유동인구 비율이 다른 상권에 비해 높아지는데 아마도 주말 관광객들의 영향으로 주말 유동인구 수치가 높게 나온 것으로 생각된다.

 

 

 

 

 

인구 통계 분석을 확인해보면, 영진 상권의 10세 이하 인구수는 주문진 읍내 (터미널) 상권의 인구수보다 오히려 더 많은 것을 확인 할 수 있다. 아이를 키우는 가정이 영진 쪽 아파트 단지에 많이 거주하기 때문인 것 같다. 실제 주문진에 있는 학원은 주문진 터미널 근처 또는 영진 아파트 단지 근처에 모여있다. 각 상권에서 가장 높은 연령대를 확인해보면 주문진 읍내 (터미널) 상권의 연령대 직장 인구수는 50대가 가장 높고, 주문진 해변 상권은 60대, 영진 해변 상권은 40대가 가장 높은 비율을 차지 하고 있었다.

 

 

 

 

주거형태는 주문진 읍내 (터미널) 상권과 주문진 해변 상권에서 비아파트 가구가 많은 것으로 나타났다. 반대로 아파트 단지가 있는 영진 상권에서는 아파트 가구가 비아파트 가구보다 더 높은 수를 나타냈다. 

 

 

 

 

마지막으로 주요 집객시설 현황. 영진 상권에는 공공기관, 금융기관이 전혀 없는 것으로 나온다. 주문진 해변 상권은 공공기관과 금융기관이 실제로는 없음에도 상권 분석시 범위를 주문진 읍내(터미널) 상권과 겹쳐 설정했기 때문에 현황이 잡힌 것으로 보인다.

 

 

 

 

소상공인시장진흥공단 상권정보 시스템에는 업종별 매출 관련된 자료도 확인 할 수 있다. 호텔/콘도 등으로 업종을 선택하여 검색해보았다. 영진 상권에는 호텔/콘도, 모텔/여관 업종이 존재하지 않는 것으로 나왔고 주문진 읍내 (터미널) 쪽 상권은 매출이 하락, 주문진 해변 쪽 상권은 매출이 상승하는 것으로 보여졌다.

 

 

 

 

주문진 읍내(터미널)과 주문진 해변 상권에 있는 호텔/콘도의 매출은 약 70% 가까이 주말에 발생한다. 게스트하우스를 준비할 때는 몰랐고 게스트하우스를 운영하면서 느끼는 점이지만, 지금 강다방이 가장 고민하고 있는 것 중 하나가 어떻게 평일 예약 수요를 만들어내는가이다. 호텔/콘도 업종에서 매출이 일어나는 연령대 역시 40대 이상이 주를 이룬다. 호텔/콘도 업종이 아닌 모텔/여관 업종을 보았을 때, 30대의 비중이 다소 늘어나긴하지만 가장 많은 매출액이 발생한 연령대는 역시 50대이다.

 

좋게 말하면 주문진은 게스트하우스의 경쟁이 치열하지 않은 기회의 땅이기도 하지만, 나쁘게 말하면 평일에는 숙박 수요가 거의 없고, 게스트하우스를 주로 이용하는 연령대 2030에게 매력적이지 않은 곳이었다. 그래서 게스트하우스도 많지 않았고 경쟁 역시 치열하지 않았던 것 같다. 애초에 경쟁할 만한 수요가 없었던 것...

 

 

 

 

NICE상권분석서비스
https://www.nicebizmap.co.kr/

index

 

NICE 상권분석 서비스로 본 주문진

 

소상공인시장진흥공단 상권정보 시스템 외에도 카드결제, 신용평가 등으로 유명한 나이스그룹에서 상권 분석 서비스를 제공한다. 소상공인시장진흥공단의 상권정보 시스템처럼 구체적인 구역을 설정할 수는 없지만, 읍면 단위의 기본적인 상권을 파악할 수 있다.

 

2017년 기준 주문진읍은 다른 읍면과 비교하여 매출 수준은 높은편이다. 또한 강원도와 강릉시에 있는 모텔/여관과 비교하여 평균 업력 년수가 낮은 편이다. 주문진읍 상권의 모텔/여관을 이용하는 고객은 주로 유입 인구이며, 앞서 말한 소상공인시장진흥공단 상권정보 시스템과 마찬가지로 토요일에 수요가 집중된다. 저녁 18시부터 21시까지가 가장 높은 매출 비중을 보이고 있으며 50대 고객이 가장 높은 비중을 차지하고 있다.

 

 

 

 

 

게스트하우스 창업을 준비하며 주문진에 내려온게 2017년 9월 쯤이었고, 지금은 당시와 또 많은 것들이 달라져있을 것이다. 다시 한 번 더 강조하고 싶은 점이 있다면, 지도에서 본 동네와 직접 걸으며 본 동네는 달랐고, 직접 걸으며 보았던 동네와 직접 살면서 본 동네는 달랐다는 점이다. 게스트하우스를 떠나 자영업을 시작한다면 그 지역에서 먼저 생활해보는 것을 진심으로 추천한다.

 

숫자는 객관적이고 변하지 않는다. 하지만 그 숫자를 판단하고 어떻게 해석하는가는 사람에 따라 다르다. 게스트하우스를 시작 하기 전에는 주문진 지역의 숙박 수요가 주말에만 발생하고, 주 이용객이 50대 이상의 연령대라는 숫자가 있음에도 대수롭지 않게 보고 넘겼던 것 같다. 당시에는 하루라도 빨리 게스트하우스를 시작하는게 목표였고, 회사를 그만두고 길어지고 있는 공백기에 대해 조급해했던 것 같다.

 

또한 지금은 생각이 조금 바뀌었지만, 당시에는 수요가 많으면서 임대료가 비싼 곳보다 수요가 없는 대신 임대료가 저렴한 곳이 더 나은 입지라고 생각했었다. 수요는 내가 어떻게 해서든 만들어 낼 수 있을거라 생각했다. 하지만 2년 넘게 게스트하우스를 운영하면서 자체적으로 수요를 만들어내는 것은 굉장히 어려운 일임을 느끼고 있다. 그래서 임대료가 비싸더라도 어느정도 수요가 뒷받침 되는 곳이 더 나은 선택일 수도 있겠다는 생각을 한다. 물론 선택할 수 있는 환경이 아니기 때문에 많은 사람들이 수요가 없는 저렴한 곳을 선택할 수 밖에 없는걸지도 모르겠다.

 

지금까지 상권을 분석하는 다양한 도구들을 이야기했지만, 결국은 상권을 판단하는 것은 개개인의 주관이 가장 큰 것 같다. 지도에서 보여지는 내용과 상권 분석 사이트에 나오는 수치는 결국 자신이 생각하고 판단하는 쪽으로 해석 될 것이다. 운칠기삼(運七技三)이라는 말이 있다. 운이 7, 노력이 3. 사람이 살아가면서 일어나는 모든 일의 성패는 운에 달려 있는 것이지 노력에 달려 있는 것이 아니라는 말이다. 이 글을 읽는 창업, 자영업을 준비하는 모든 분들께 행운이 함께 하기를!